4月下旬，广州楼市悄然弥漫着紧张的氛围。
“我们正在备战第二季度业绩，所以希望借着五一冲刺一波”，距离假期还有将近10天时，广州资深房产中介李明和他的同事们就已经进入了紧张的工作状态。公司给他们下发了指标——五天假期，每人要卖出一套房子。
“卖不出月度奖励就没了”，为了争抢市场上有限的客户，以及调动客户的购房积极性，李明和他的同事们早早地行动了起来。
与此同时，位于购房链条另一端的开发商也不约而同地开闸“抢跑”。“我们楼盘的营销政策在4月25日才出来，但很多已经比我们提前了”，广州中心城区某楼盘代理团队项目经理王华表示，往年楼盘一般会选择在“五一”集中开盘，“今年确实提前了，开发商也是为了吸引客户”。
眼见“抢跑”的部分楼盘取得较好的去化效果，更多楼盘也纷纷前置开盘计划。据广州中原研究发展部的统计，4月1日至27日，广州全市累计有22个项目抢闸入市，其中，包括天河、海珠、黄埔、番禺的多个楼盘首开，亦有热门楼盘推新。
开发商将原本计划“五一”推售的营销活动提前杨方策略，成为4月广州楼市的重要市场特征。
“以价换量”到达瓶颈期，市场以稳为主
由于多个项目“抢跑”，4月1日至27日，广州全市推货数量为2652套房，达到近5年的最高水平，2021年至2024年同期，这一数字分别为1946套、2551套、1166套、1018套。
这或将导致“五一假期”开盘数量及推货数量明显下跌。根据广州中原研究发展部，“五一”全市首开或推新的楼盘预计为15个，对应的推货数量为1595套，两个指标均达到近5年的最低值。
广州中原地产项目部总经理黄韬指出，开发商“抢跑”的根本目的是为了抢客，但现象的背后存在两大逻辑，其中，一方面是楼市供大于求的情形仍旧明显，“如果开发商想尽快出货，肯定要提前开盘，不能完全等到5月”。
另一方面是过往作为楼市传统营销节点的“五一”小长假，如今已经明显淡化，“很多有能力买房子的客户会选择外出旅游或者休闲度假，反而不愿意在假期跑去售楼处”，黄韬补充道，实际不止“五一”，许多小长假也会出现这种现象，因此，开发商选择将销售期“摊平”到平时，营销计划也不像以往有着明显的时间节点。
王华告诉时代财经杨方策略，就其近期观察，目前客户主要分成两种类型，“有些客户还是会想等五一买房，他们担心五一优惠力度会更大，有些客户就觉得现在的（优惠）政策跟五一差不多了”，因而，房企前置开盘或加推计划，是为了促成第二类客户尽快成交。
目前，市场上常见的营销手段仍为提供价格折扣或者其它形式的优惠活动，“比如买房送黄金，抽奖送车位，或者送小米SU7”，房产中介李明补充道。不过，多位从业者均向时代财经指出，广州市场没有出现价格普降的情况，整体表现稳定。
黄韬表示，由于“以价换量”的销售方式此前已存在较长时间，现阶段“以价换量”达到了瓶颈期，“很多楼盘会把价格保持在一个低位慢慢地卖”，同时，市场仍旧分化，“卖得成功的项目也有，这些楼盘也不需要降价”。
冲刺第二季度，中介提前半月“捞客户”
今年3月，广州迎来小阳春。
根据广州中原研究发展部，3月，广州新房网签70万平方米，成交量环比上升93%，比去年同期上升18%；网签数量为6507套，环比增长71%，同比增长22%。二手房方面，广州3月合计成交1.09万套宗，环比上涨73.1%，同比上涨15.9%。
4月初受清明节假期影响，客户外出、返乡，叠加三月业绩冲刺后房企调整营销战略，市场热度稍降。不过，从数据可以看出，4月以来连续三周，广州新房供应总量逐周增长，新房成交情况亦呈现出节节攀升的趋势，每周分别成交890套、1088套、1472套。
尤其4月中旬以来，广州全市开盘楼盘的数量显著增加，开盘首日去化率走势随之上扬。根据广州中原研究发展部，广州开盘首日去化在最近一周攀升至31%，是今年以来的最高去化率。
其中，在4月26日首开的珠江天河都荟项目开盘两个小时内卖出200套房子，去化率高达100%；而绿城馥香园开盘首日成交超过100套，去化率接近90%。值得一提的是，由于部分项目“抢跑”取得较好的销售成绩，这也引发更多楼盘提前开闸入市。
房产中介李明告诉时代财经，其感受到近期的市场已差不多恢复至“三月小阳春”的热度，虽然相比之下仍然稍显逊色，但同比去年4月“要好一些”。
在广州刚需客户热门置业区域工作的房产中介蔡文体感温度则更高一些，“我们几个门店的成交额比‘三月小阳春’好一点，多卖了几套”。
蔡文因此受到鼓舞，积极地行动了起来，“我们提前半个月开始call客（注：指打电话联系客户），新客户有些难撩，还是得不断确认他们感兴趣的房子，不断地落实他们看房的时间”，对于仍持观望心态的旧客户，蔡文和同事联手“互打客户池（注：指客户资源库）”。
“冲刺第二季度的指标，现在就得开始做了，等到六月会来不及”，蔡文寄希望于“五一”，为今年上半年业绩的完成打下一个坚实的基础。
（文中受访者李明、王华、蔡文为化名）杨方策略
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